【高齢者向け】ハウスリースバックとリバースモーゲージの違いと選び方

「ハウスリースバック」と「リバースモーゲージ」の違い！

それは簡単に言うと、「自宅を手放しその前自宅を賃貸で借りるか」と「自宅を担保に必要な都度、銀行からお金を借りる（返済不要）か」の違い。

どちらも高齢者の資金計画に役立つ制度ですが、具体的に何が違うのでしょうか？

この二つの制度は、共に自宅を活用して資金を得る方法ではありますが、そのメカニズムと利用時の注意点には大きな違いがあります。

ここでは、ハウスリースバックとリバースモーゲージの基本的な違いと、それぞれのメリット・デメリットを明らかにしていきます。

ハウスリースバックとは

ハウスリースバックとは、自己所有の不動産を売却しながらも、その物件を賃貸契約によって引き続き住み続けることができる制度です。

この制度を利用することで、不動産の売却による一時的な現金収入と、引き続きその家に住む権利を得ることができます。

特に、資金が必要な高齢者や、相続対策として利用されることが多いです。

相続人のいない人や相続で揉めたくないという人にはとても良い制度です。

ハウスリースバックのメリット

ハウスリースバックの最大のメリットは、自宅を売却して現金を手に入れながらも、変わらずその場所で生活できる点です。

大切な家を手放したくないという心理的な負担を軽減しつつ、資金調達が可能となります。

また、物件の維持管理や相続問題に関わる手間を減らすことができるのも魅力の一つです。

物件の維持管理とは、設備機器の修理・交換は貸主に依頼すればいいわけです。

外壁塗装も100万円以上も掛けてやる必要もなくなります。

そして、これまで毎年支払っていた「固定資産税」の支払い義務もなくなります。

ハウスリースバックのデメリット

一方で、ハウスリースバックにはいくつかのデメリットも存在します。

まず、自宅を売却するため、所有権を失うことになります。

つまりあなたは、「前自宅を借りる」立場に変わります。

なので、賃貸契約に基づく家賃の支払いが発生するため、長期間にわたって安定した収入源が必要となります。

ここで一番怖いのは、賃貸借契約の契約更新時に、毎回家賃の値上げが生じた場合はこれに対応する必要が出ます。

また、契約内容によっては、将来的に物件を離れる必要が生じる可能性も考慮する必要があります。

ハウスリースバックは、即時の資金調達と自宅での生活を両立させたいと考える人にとっては魅力的な選択肢ですが、所有権の放棄や将来の住居に関する不確実性を考慮する必要があります。

リバースモーゲージとは

リバースモーゲージは、自宅を担保にして金融機関から定期的にお金を借り入れることができる制度です。

この方式では、借りたお金の返済はあなたが亡くなった後や物件を売却した際に行われます。

高齢者が自宅に住み続けながら、その不動産の価値を生かして生活資金を得ることが可能になります。

主に、年金だけでは足りない生活費を補うために利用されることが多いです。

リバースモーゲージのメリット

リバースモーゲージ最大のメリットは、自宅に住み続けながら生活費を得ることができる点です。

月々の収入を増やすことができるため、質の高い生活を送ることが可能になります。

また、借り入れたお金は原則として返済不要で、利用者が亡くなった後の物件処分などで清算されるため、生活において大きな負担を感じることがありません。

リバースモーゲージのデメリット

しかし、リバースモーゲージにもいくつかのデメリットがあります。

一つは、金利が積み上がることで、最終的に返済する総額が多くなる可能性があることです。

また、契約条件によっては、住宅の価値が下がった場合に追加で返済が必要になることもあります。

さらに、自宅を継承することを考えている家族にとって、将来的な負担が増えることが懸念されます。

リバースモーゲージは、安定した収入源を確保しながら自宅での生活を維持したい高齢者に適した制度ですが、将来的な家族への影響や金融コストを十分に検討する必要があります。

両制度の主な違い

所有権の扱い

ハウスリースバックとリバースモーゲージの最も大きな違いの一つは、不動産の所有権の扱いです。

ハウスリースバックでは、所有権を売却し、その後賃貸契約を結ぶことで住み続けますが、リバースモーゲージでは所有権は利用者が保持し続けます。

これにより、リバースモーゲージを利用する場合は、物件を相続することが可能ですが、ハウスリースバックを利用する場合は、そのオプションはありません。

利用できる人の範囲

両制度は、利用できる人の範囲にも違いがあります。

リバースモーゲージは高齢者向けの制度であり、多くの場合、65歳以上の自宅所有者が対象となります。

一方、ハウスリースバックは年齢に関わらず、自宅を売却して資金が必要な人なら誰でも利用できる可能性があります。

この点で、ハウスリースバックはより広い層にアプローチ可能であると言えます。

支払い方法の違い

資金の受け取り方と返済の形態にも違いが見られます。

ハウスリースバックでは一時的に大きな現金を手に入れることができますが、その後、定期的な賃貸料の支払いが必要になります。

対して、リバースモーゲージでは、毎月または一定期間ごとに金融機関からお金を受け取り、利用者が亡くなった後や物件を売却した際に一括で返済します。

このため、ハウスリースバックは即時の大きな資金調達を望む人に、リバースモーゲージは長期にわたる安定した収入を望む高齢者に適しています。

どちらの制度を選ぶべきか

自宅に住み続けたい人の選択

自宅に住み続けることを最優先するなら、リバースモーゲージが一般的に適しています。

この制度は、自宅を担保にして生活資金を得ることができるため、物件の所有権を保持しつつ、安定した収入源を確保できます。

特に、高齢者であれば、余生を慣れ親しんだ自宅で過ごしたいという願いを叶えることができるでしょう。

資金計画の柔軟性を求める人の選択

一方、大きな現金を手に入れて、資金計画の柔軟性を持ちたい場合は、ハウスリースバックが適している場合があります。

即時の大きな現金需要がある場合や、相続対策として物件を手放したいが、住み続けたい場合に利用できます。

ただし、将来的に家賃の支払いが発生するため、その点を考慮して計画的に利用する必要があります。

結局のところ、どちらの制度を選ぶかは、個人のライフスタイル、資金計画、将来に対する期待に大きく依存します。

自身の状況と希望に照らし合わせ、最も適した方法を選択することが重要です。

ハウスリースバックとリバースモーゲージの違いまとめ

ハウスリースバックとリバースモーゲージは、どちらも自宅を活用して高齢期の生活資金を確保するための制度ですが、その仕組みと目的には大きな違いがあります。

ハウスリースバックは、自宅を売却し、その資金で生活費などを賄いながらも、賃貸契約により同じ家に住み続けることができる制度です。

これは、即時の大きな現金を得たい方や、相続対策を考えている方に適しています。

一方、リバースモーゲージは、自宅に住み続けながら、その価値を生かして金融機関から定期的に資金を借り入れる方法です。

高齢者が安定した収入を得ながら、自宅での生活を続けたいと考える場合に適しています。

選択する際は、所有権の扱い、利用できる人の範囲、資金受け取りの方法などの違いを考慮し、自身のライフスタイルや将来の計画に最適な方を選ぶことが大切です。

最終的には、どちらの制度も個々のニーズに応じた選択が可能であるため、自分自身や家族と相談しながら、最適な決断を下すことが推奨されます。